Welke documenten en attesten zijn verplicht bij verkoop van een huis?

Welke documenten en attesten heb je nodig bij verkoop?

Je hebt een combinatie van juridische documenten, administratieve inlichtingen en technische attesten nodig. Niet ieder stuk geldt voor elke woning. Gebruik daarom geen vaste lijst van vijf attesten zonder eerst het bouwjaar, de installaties, uitgevoerde werken en de eigendomsvorm te controleren.

Welke stukken zijn bij vrijwel elke woningverkoop nodig?

Bij vrijwel elke gewone verkoop in Vlaanderen vormen de eigendomstitel, het EPC, bodemattest, de vastgoedinlichtingen, kadastrale gegevens en overstromingsinformatie de basis. Deze stukken bewijzen wie verkoopt en informeren de koper over energie, bodem, vergunningen, perceel en overstromingsrisico.

Wat bewijst de eigendomstitel?

De eigendomstitel bewijst op welke juridische basis je eigenaar bent. Dat kan een aankoopakte, schenkingsakte, verdelingsakte of erfenisakte zijn. Heb je zelf geen kopie, dan kan je notaris het document doorgaans terugvinden. Bepaal bij mede-eigendom meteen wie moet instemmen en ondertekenen.

Waarom moet het EPC als eerste worden geregeld?

Het energieprestatiecertificaat moet beschikbaar zijn voordat de woning te koop wordt aangeboden. De advertentie bevat informatie uit het EPC. Bij label E of F moet ook de Vlaamse renovatieverplichting worden vermeld. Controleer de geldigheid en laat na ingrijpende energetische werken nagaan of een nieuw certificaat nuttig of vereist is.

De aparte gids over het EPC bij de verkoop van een woning legt uit welke informatie in de publiciteit hoort en wanneer een bestaand certificaat nog bruikbaar is.

Waarom is een bodemattest altijd nodig?

Een bodemattest is nodig voordat een overeenkomst over de overdracht van een grond wordt gesloten. De Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij, afgekort OVAM, vermeldt welke informatie over de bodem beschikbaar is. Een blanco bodemattest bewijst niet dat de bodem zeker schoon is. Het betekent dat OVAM geen relevante gegevens of onderzoek in het Grondeninformatieregister heeft.

Bij een risicogrond kunnen een oriënterend bodemonderzoek en bijkomende overdrachtsverplichtingen spelen. De pagina over het bodemattest bij woningverkoop behandelt die situatie afzonderlijk.

Wat bevatten de vastgoedinlichtingen voor overdracht?

De vastgoedinlichtingen bundelen officiële gegevens over onder meer vergunningen, mogelijke bouwovertredingen, voorkooprechten, verkavelingsvoorschriften, milieu, natuur, woningkwaliteit en erfgoed. Het vroegere stedenbouwkundig uittreksel maakt deel uit van dit dossier. De aanvraag verloopt via het Vastgoedinformatieplatform.

Het document mag bij de verkoop niet ouder zijn dan één jaar. Controleer plannen en de werkelijke toestand van de woning naast elkaar. Een bijgebouw, veranda of functiewijziging die niet correct vergund blijkt, kan vragen of vertraging veroorzaken.

Welke kadastrale en overstromingsgegevens moet je verzamelen?

De kadastrale informatie bevat onder meer perceelnummer, eigenaar, oppervlakte, aard van het goed en kadastraal inkomen. De overstromingsinformatie geeft voor het perceel een P-score en voor gebouwen groter dan 25 m² een G-score. Die scores moeten volgens de Vlaamse informatieplicht ook in de relevante publiciteit worden vermeld.

Welke documenten zijn alleen in bepaalde situaties verplicht?

Een elektrisch keuringsverslag, asbestattest, postinterventiedossier en stookolietankdocumenten zijn situatiegebonden. Bouwjaar alleen is niet voldoende om alle vereisten te bepalen. Kijk ook naar de ouderdom van installaties, de datum en aard van werken en de aanwezigheid van technische voorzieningen.

Een elektrische installatie hoeft niet conform te zijn om te kunnen verkopen. Een negatief verslag informeert de koper over de inbreuken. Bekijk bij twijfel de regels voor de elektriciteitskeuring bij verkoop.

Voor een stookolietank is een nieuwe controle niet automatisch alleen door de verkoop verplicht. De bestaande installatie moet wel aan de milieuregels voldoen en de laatste attesten moeten beschikbaar zijn. De gids over de mazouttank bij verkoop helpt het juiste scenario bepalen.

Wanneer moeten de verkoopdocumenten klaar zijn?

De documenten moeten niet allemaal op dezelfde dag klaar zijn. De veiligste planning werkt terug vanaf de eerste publiciteit en het moment waarop een kandidaat een bindende verbintenis kan aangaan.

Begin niet pas na een aanvaard bod. Een bod kan bindend zijn zodra partijen akkoord zijn over goed en prijs. Laat daarom een verkoopcompromis en complexe biedingsvoorwaarden vooraf door de notaris voorbereiden of controleren.

Wat moet verplicht in de verkoopadvertentie staan?

De verkoopadvertentie moet de verplichte informatie bevatten die voor het pand en het gebruikte medium geldt. In elk geval zijn de EPC-gegevens en de overstromingsscores belangrijke onderdelen. Bij een woning met EPC-label E of F moet ook de renovatieverplichting worden vermeld.

Controleer vóór publicatie minstens:

• het EPC-label en de vereiste energiegegevens;
• de P-score van het perceel en, indien van toepassing, de G-score van het gebouw;
• de relevante stedenbouwkundige informatie en vergunningstoestand;
• eventuele bescherming of opname in een erfgoedinventaris;
• een correcte beschrijving van oppervlakte, bestemming en gebruik;
• bijkomende wettelijk vereiste vermeldingen voor het concrete pand.

Neem gegevens letterlijk over uit de officiële documenten. Rond een energiescore niet zelf af en presenteer een onvergunde ruimte niet als vergunde woonoppervlakte. De verkoper blijft verantwoordelijk voor correcte informatie, ook wanneer iemand anders de advertentie opstelt.

Welke attesten zijn nodig voor een oud huis?

Voor een oud huis zijn vaker extra attesten nodig omdat het gebouw en de installaties onder oudere regels vallen. Een bouwjaar vóór 2001 activeert doorgaans de asbestattestplicht. Een oude elektrische installatie vereist een keuringsverslag, tenzij een geldige uitzondering of een bestaand bruikbaar verslag speelt.

Controleer bij een oude woning ook:

1. Of aanbouwen, bijgebouwen en functiewijzigingen vergund zijn.
2. Of een stookolietank aanwezig, verwijderd of buiten gebruik gesteld is.
3. Of het dak, de gevel, leidingen of technische kokers asbestverdachte materialen bevatten.
4. Of verbouwingen sinds 1 mei 2001 een postinterventiedossier vereisen.
5. Of de werkelijke indeling overeenkomt met plannen en kadastrale gegevens.
6. Of gekende vocht-, stabiliteits- of andere gebreken aan de koper moeten worden meegedeeld.

Een asbestattest verplicht je niet automatisch om alle asbest te verwijderen vóór verkoop. De koper moet de toestand wel tijdig kennen. Lees ook wat geldt voor het asbestattest bij verkoop en welke informatie een attest wel en niet bewijst.

Welke documenten zijn nodig bij verkoop van een appartement?

Bij de verkoop van een appartement zijn naast de gewone woningdocumenten ook stukken over de mede-eigendom nodig. De koper moet kunnen beoordelen welke rechten, kosten, reserves, geplande werken en geschillen aan de privatieve kavel en de gemeenschappelijke delen verbonden zijn.

De informatie omvat doorgaans:

• de basisakte en het reglement van mede-eigendom;
• het reglement van interne orde, indien van toepassing;
• het bedrag van werk- en reservekapitaal;
• eventuele achterstallen van de verkoper;
• oproepen tot kapitaalinbreng die al werden beslist;
• notulen van recente algemene vergaderingen;
• periodieke afrekeningen en goedgekeurde begrotingen;
• geplande grote werken aan dak, gevel, lift of andere gemene delen;
• lopende gerechtelijke procedures over de mede-eigendom;
• informatie over de syndicus;
• het EPC van de privatieve wooneenheid en relevante gegevens van de gemeenschappelijke delen;
• asbestinformatie voor de privatieve kavel en, wanneer van toepassing, de gemene delen.

Vraag de syndicus vroeg om de stukken. Zo voorkom je dat de kandidaat-koper pas na een bod ontdekt dat een grote bijdrage of renovatie gepland is. Het volledige verkoopproces staat in de gids over een appartement verkopen.

Wie vraagt de documenten en attesten aan?

De verkoper is verantwoordelijk voor een volledig en correct dossier, maar de praktische aanvragen worden verdeeld tussen verkoper, notaris, vastgoedmakelaar, syndicus en erkende deskundigen. Spreek bij de start af wie elke taak uitvoert en wie de vervaldatum bewaakt.

Wie het huis zonder makelaar verkoopt, neemt de coördinatie zelf op zich. De notaris kan juridische documenten controleren, maar organiseert niet automatisch fotografie, publiciteit, bezoeken, biedingen en alle technische afspraken.

Wat kosten de verplichte attesten bij verkoop?

De totale kost verschilt per woning omdat deskundigen vrij hun prijs bepalen en niet elk attest nodig is. Woningtype, oppervlakte, aantal gebouwen, bereikbaarheid, beschikbare plannen en gewenste snelheid beïnvloeden de offerte.

Vraag voor EPC, asbestinventarisatie en elektrische keuring altijd wat inbegrepen is. Controleer verplaatsing, aantal wooneenheden of bijgebouwen, staalnames, spoed, herkeuring en leveringstermijn. Voor bodemattesten en vastgoedinlichtingen kunnen administratieve retributies per perceel of aanvraag gelden en wijzigen.

Een goedkope offerte is onvolledig wanneer noodzakelijke bijgebouwen, staalnames of dossierkosten later apart worden aangerekend. Vergelijk daarom het totaal voor jouw woning en niet alleen de geadverteerde vanafprijs. De pagina over verkoopkosten voor een huis plaatst de attesten naast makelaarskosten, hypotheekafrekening en andere mogelijke uitgaven.

Wat gebeurt er als een document ontbreekt?

Een ontbrekend verplicht document kan de publiciteit, het compromis of de akte vertragen en kan in sommige gevallen juridische gevolgen hebben. De precieze sanctie verschilt per informatieplicht. Laat een ontbrekend attest daarom niet oplossen met een algemene clausule zonder juridisch advies.

Praktisch handel je als volgt:

1. Stop met foutieve of onvolledige publiciteit wanneer verplichte advertentiegegevens ontbreken.
2. Meld het ontbrekende document meteen aan de notaris en eventuele makelaar.
3. Vraag het document bij de juiste officiële instantie of erkende deskundige aan.
4. Laat beoordelen of een bod of overeenkomst kan wachten of aangepaste voorwaarden nodig heeft.
5. Bezorg de kandidaat-koper het document aantoonbaar en vóór het vereiste beslismoment.

Een gekend gebrek verzwijgen is iets anders dan een attest vergeten. De mededelingsplicht betekent dat je relevante informatie die je kent niet bewust achterhoudt. De aparte uitleg over verborgen gebreken na een woningverkoop beschrijft waarom duidelijke communicatie en bewijs belangrijk zijn.

Welke fouten vertragen een verkoopdossier?

De meeste vertraging ontstaat doordat aanvragen te laat starten, documenten niet meer geldig zijn of de werkelijke woning niet overeenkomt met de officiële informatie. Een vroege vergelijking tussen de woning, plannen en attesten voorkomt dat problemen pas na een bod zichtbaar worden.

Vermijd vooral deze fouten:

• Het EPC pas aanvragen nadat de advertentie al online staat.
• Veronderstellen dat elk oud attest nog geldig of bruikbaar is.
• Alleen de woning controleren en garage, aanbouw of bijgebouw vergeten.
• Het asbestattest pas na het compromis aan de koper bezorgen.
• Een blanco bodemattest voorstellen als bewijs dat de grond niet verontreinigd is.
• Een afgekeurde elektriciteitskeuring verbergen in plaats van duidelijk over te dragen.
• Grote geplande VME-werken pas na een bod vermelden.
• Publiciteitsgegevens overschrijven zonder ze met de officiële bron te vergelijken.
• Mondelinge afspraken over gebreken, inboedel of werken niet in het bod of compromis opnemen.

Interactieve checklist

Welke verkoopstappen heb je al voorbereid?

Vink elke afgeronde stap aan. Zo zie je welke voorbereiding nog ontbreekt voordat je een bod of verkoopovereenkomst aanvaardt.

0/8 klaar

• Doel en gewenste verkoopdatum bepaald
• Woning laten schatten
• Verkoopmethode gekozen
• Verplichte attesten en documenten verzameld
• Woning en presentatie verkoopklaar gemaakt
• Advertentie en verplichte vermeldingen gecontroleerd
• Biedingen op prijs én voorwaarden vergeleken
• Bod en verkoopovereenkomst door de notaris laten controleren

Checklist wissen

De selectie wordt alleen in deze geopende pagina bijgehouden en niet opgeslagen of verstuurd.

Welke officiële bronnen kun je controleren?

Gebruik voor een actuele dossiercontrole eerst deze officiële bronnen:

• Vlaanderen.be over een huis verkopen voor het algemene verkoopdossier.
• Vlaanderen.be over het EPC bij overdracht voor EPC en publiciteitsvermeldingen.
• OVAM over het bodemattest bij overdracht voor de timing en betekenis van het bodemattest.
• OVAM over het asbestattest voor gebouwen van vóór 2001 en de bekendmaking aan de koper.
• Vlaanderen.be over vastgoedinlichtingen voor overdracht voor de aanvraag via het Vastgoedinformatieplatform.
• Waterinfo over de informatieplicht voor de P-score en G-score.

De notaris stemt deze algemene regels af op het pand, de verkopers, de gekozen verkoopmethode en eventuele bijzondere rechten of lasten.