Welke kosten betaal je bij verkoop van een huis?
Als verkoper betaal je vooral de gekozen verkoopbegeleiding, de verplichte attesten en informatie, en eventuele kosten om een hypotheek te laten doorhalen. De koper betaalt normaal het verkooprecht en de kosten van de aankoopakte. Er bestaat geen vast totaalbedrag: de makelaarsvergoeding, je lening en de kenmerken van het pand bepalen het grootste deel van het verschil.
Bereken daarom niet alleen wat de verkoop kost, maar ook wat je netto overhoudt. Trek van de verkoopprijs eerst de echte verkoopkosten af en daarna het openstaande woonkrediet. Die lening is geen verkoopkost, maar wordt bij de afrekening wel uit de verkoopprijs terugbetaald.
Wat kost een huis verkopen in Vlaanderen?
Een huis verkopen heeft geen wettelijk vast kostenpakket. In een eenvoudig dossier zonder makelaar en zonder hypotheek betaal je hoofdzakelijk voor de toepasselijke attesten, informatie en praktische verkoopmiddelen. Met een vastgoedmakelaar, lopende hypotheek of complex eigendomsdossier kan de rekening duidelijk hoger uitvallen.
| Kostengroep | Wanneer betaal je die? | Hoe bepaal je het bedrag? |
|---|---|---|
| Vastgoedmakelaar | Alleen wanneer je een makelaar inschakelt en volgens de overeenkomst vergoeding verschuldigd is | Percentage, vast bedrag of andere formule, altijd vergelijken inclusief 21% btw |
| Attesten en keuringen | Volgens woningtype, bouwjaar, installatie en ligging | Offertes van erkende deskundigen en officiële retributies |
| Informatie en leveringskosten | Om de koper correcte juridische en administratieve informatie te bezorgen | Raming van notaris, gemeente en betrokken platformen |
| Hypotheekdoorhaling | Wanneer een hypothecaire inschrijving moet worden geschrapt | Persoonlijke raming via de notaris |
| Wederbeleggingsvergoeding | Wanneer de bank die bij vervroegde terugbetaling mag aanrekenen | Kredietafrekening van de bank |
| Bijzondere dossierkosten | Bijvoorbeeld appartement, opmeting, regularisatie of openbare verkoop | Alleen toevoegen wanneer ze voor jouw pand nodig zijn |
| Mogelijke belasting | Bij bepaalde verkopen, niet standaard bij iedere gezinswoning | Persoonlijke fiscale beoordeling |
De makelaarsvergoeding is meestal de grootste beïnvloedbare post. De andere kosten hangen vaker samen met wettelijke informatieplichten of met je concrete dossier. Lees daarom offertes niet als één percentage, maar als een lijst van prestaties en supplementen.
Een verkoopprijs is nog geen netto-opbrengst
Een bod van 350.000 euro betekent niet dat 350.000 euro op je rekening komt. De notaris rekent onder meer de schuld bij de bank, een eventuele hypotheekdoorhaling en andere verschuldigde bedragen af. Pas het resterende bedrag kan aan de verkoper worden uitbetaald.
Welke kosten betaalt de verkoper en welke de koper?
De verkoper betaalt de kosten die nodig zijn om de woning te koop aan te bieden en juridisch te kunnen leveren. De koper betaalt normaal de belastingen en aktekosten die bij de verwerving horen. Dat onderscheid voorkomt dat je bijvoorbeeld registratierechten ten onrechte in je verkoopbudget opneemt.
| Kost | Normaal betaald door | Waarom? |
|---|---|---|
| Makelaarsvergoeding | Verkoper | Opdrachtgever van de verkoopbemiddeling |
| EPC en toepasselijke keuringen | Verkoper | Informatie- en leveringsplicht bij verkoop |
| Bodem-, stedenbouwkundige en overstromingsinformatie | Verkoper | Nodig voor publiciteit, overeenkomst of akte, afhankelijk van het gegeven |
| Asbestattest wanneer verplicht | Verkoper | Verplicht bij de toepasselijke overdracht van een toegankelijk gebouw van voor 2001 |
| Hypotheekdoorhaling | Verkoper | Nodig om een bestaande hypothecaire inschrijving te schrappen |
| Verkooprecht of registratierechten | Koper | Belasting op de aankoop |
| Kosten van de aankoopakte | Koper | Kosten verbonden aan de eigendomsoverdracht naar de koper |
| Eigen aankoopkrediet en kredietakte | Koper | Financiering van de aankoop |
Partijen kunnen bepaalde praktische kosten anders verdelen, maar de notaris moet de wettelijke verplichtingen en de afspraken correct in de verkoopovereenkomst en afrekening verwerken. Vraag bij twijfel een kolom voor verkoper en een kolom voor koper.
Interactieve calculator
Hoe bereken je de geschatte netto-opbrengst?
Pas de voorbeeldbedragen aan je dossier aan. De calculator trekt de verkoopkosten en het openstaande woonkrediet afzonderlijk af. De makelaarscommissie wordt inclusief 21% btw berekend. Vul 0% in wanneer je zonder makelaar verkoopt.
Commissie inclusief btw
€ 12.705
Verkoopkosten zonder lening
€ 15.405
Aflossing woonkrediet
€ 150.000
Geschatte netto-opbrengst
€ 184.595
De uitkomst is indicatief en houdt geen rekening met een mogelijke belasting op de meerwaarde. Vraag je bank om de kredietafrekening, je notaris om de kosten van een doorhaling en je dienstverleners om offertes. Een openstaand woonkrediet verlaagt wat je ontvangt, maar is geen verkoopkost.
Hoe lees je de uitkomst van de calculator?
De calculator toont drie verschillende geldstromen. De commissie, attesten, dossierkosten en hypotheekdoorhaling zijn verkoopkosten. De aflossing van het openstaande krediet is een terugbetaling van schuld. De geschatte netto-opbrengst is wat na beide groepen resteert, vóór eventuele andere persoonlijke verrekeningen.
Gebruik voor de attesten en dossierkosten geen algemeen internetbedrag wanneer je al offertes hebt. Vul de werkelijke offertes in. Vraag de bank daarnaast om een afrekening op de geplande verkoopdatum, omdat rente en een eventuele vergoeding tijdsafhankelijk kunnen zijn.
Hoeveel kost een vastgoedmakelaar bij verkoop?
Een vastgoedmakelaar bepaalt het eigen tarief. Het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars legt geen aanbevolen of vast commissietarief op. Je kunt een percentage van de verkoopprijs, een vast bedrag of een andere vergoedingsformule aangeboden krijgen.
Voor consumenten moet het totale tarief duidelijk worden meegedeeld, inclusief btw, belastingen en verplichte supplementen. Een aanbod van 3% exclusief btw komt bijvoorbeeld overeen met 3,63% inclusief btw. Op een verkoopprijs van 350.000 euro is dat 12.705 euro.
Wat moet je naast het percentage vergelijken?
| Vergelijkingspunt | Controleer dit in de overeenkomst |
|---|---|
| Berekeningsbasis | Vraagprijs, uiteindelijke verkoopprijs of een andere basis |
| Btw | Is het gecommuniceerde totaal inclusief 21% btw? |
| Publiciteit | Fotografie, video, publicatiebudget, bord en virtuele rondleiding |
| Waardebepaling | Inbegrepen en onderbouwd met lokale vergelijkingspunten |
| Bezoeken | Wie organiseert ze en hoeveel opvolging is inbegrepen? |
| Juridische begeleiding | Wie verzamelt documenten en stemt af met de notaris? |
| Supplementen | Extra kosten bij stopzetting, verlenging of bijkomende advertenties |
| Verschuldigdheid | Wanneer ontstaat recht op vergoeding en wat gebeurt er na opzegging? |
Een lager percentage is niet automatisch de goedkoopste keuze wanneer belangrijke diensten apart worden gefactureerd. Vergelijk daarom de verwachte totale factuur en de inhoud van het verkoopplan. De aparte gids over kosten van een vastgoedmakelaar legt de verschillende tariefformules verder uit.
Vergelijk het totale makelaarstarief inclusief btw en vraag per voorstel welke fotografie, publiciteit, bezoeken en dossieropvolging inbegrepen zijn.
Wat kosten de verplichte attesten en documenten?
De verkoper moet de toepasselijke verkoopinformatie verzamelen. Niet elk document is voor elke woning verplicht en voor veel prestaties bestaat geen wettelijk ereloon. Daardoor is één vaste totaalprijs misleidend.
| Document of informatie | Wanneer relevant? | Koststructuur |
|---|---|---|
| EPC | Voor de verkooppubliciteit van een woning | Vrij tarief van de energiedeskundige |
| Elektrische keuring | Bij de verkoop van een woning met een toepasselijke huishoudelijke installatie | Vrij tarief van het erkende controleorganisme |
| Bodemattest | Bij overdracht van Vlaamse grond | Officiële retributie en mogelijke dossier- of platformkosten |
| Stedenbouwkundige informatie | Voor het verkoopdossier | Retributie kan afhangen van gemeente en aanvraagkanaal |
| Overstromingsinformatie | In publiciteit en verkoopdossier wanneer van toepassing | Vaak onderdeel van de vastgoedinformatie |
| Asbestattest | Normaal bij overdracht van een toegankelijk gebouw van voor 2001 | Vrij tarief deskundige plus de officiële OVAM-retributie van 59 euro |
| Postinterventiedossier | Bij relevante werken sinds mei 2001 | Bestaand dossier overdragen, reconstructie kan extra kosten veroorzaken |
| Informatie van de syndicus | Bij verkoop van een appartement | Mogelijke administratieve kost volgens dossier en syndicus |
| Attest stookolietank | Wanneer een mazouttank aanwezig is en de gewestelijke regels dit vereisen | Keuringsprijs van de erkende technicus |
Vraag offertes op basis van dezelfde woninggegevens. Vermeld bij een asbestonderzoek bijvoorbeeld het aantal gebouwen, de oppervlakte, het bouwjaar, de toegankelijkheid en mogelijke staalnames. Een goedkope vanafprijs zegt weinig wanneer noodzakelijke onderdelen later als supplement volgen.
De uitgebreide checklist met verplichtingen bij woningverkoop helpt bepalen welke documenten je werkelijk nodig hebt. Regel documenten met een publiciteitsplicht vóór je de woning online zet.
Welke kosten heeft een lopende hypotheek?
Bij een lopende hypotheek moet je drie bedragen uit elkaar houden: het resterende krediet, de vergoeding van de bank en de notariële kosten om de hypothecaire inschrijving te schrappen. Alleen de laatste twee zijn mogelijke bijkomende kosten. Het resterende krediet is een bestaande schuld.
Wat is een hypotheekdoorhaling?
Een hypothecaire inschrijving verdwijnt niet automatisch zodra de lening economisch is terugbetaald. Wanneer ze voor de verkoop moet worden geschrapt, gebeurt dat via een notariële akte van doorhaling. De kost hangt onder meer af van het bedrag waarvoor de oorspronkelijke hypotheek werd ingeschreven. Gebruik daarom de officiële rekenmodule van Notaris.be of vraag je notaris een persoonlijke raming.
Wanneer betaal je een wederbeleggingsvergoeding?
Bij vervroegde terugbetaling kan de bank een wederbeleggingsvergoeding aanrekenen volgens de kredietovereenkomst en toepasselijke regels. Vraag de bank om een schriftelijke kredietafrekening op de verwachte datum van de akte. Zo zie je tegelijk het kapitaalsaldo, de lopende rente en de eventuele vergoeding.
Een pandwissel of lening overzetten naar een ander huis kan in sommige situaties een alternatief zijn voor volledige doorhaling en nieuwe kredietvestiging. De bank moet beoordelen of je inkomen, nieuwe woning en timing daarvoor passen.
Welke notariskosten betaalt de verkoper?
De verkoper betaalt niet automatisch alle kosten die op een notariële afrekening verschijnen. De koper draagt normaal het verkooprecht en de kosten van de aankoopakte. De verkoper draagt de kosten om zijn leveringsplicht uit te voeren en een eventuele hypotheek te laten doorhalen.
Tot de verkoperszijde kunnen onder meer kadastrale stukken, bodem- en vastgoedinformatie, bepaalde attesten, een doorhaling en bijzondere opzoekingen behoren. Welke posten afzonderlijk worden aangerekend, hangt af van het dossier en van wat al beschikbaar is.
De pagina over notariskosten bij verkoop van een huis behandelt de aktekosten uitgebreider. Verkoop je via een notaris, lees dan ook hoe een verkoop uit de hand juridisch wordt voorbereid.
Twee notarissen verdubbelen het ereloon niet
Koper en verkoper mogen elk een eigen notaris kiezen. Het wettelijk ereloon voor dezelfde akte wordt dan tussen de notarissen verdeeld. Vraag wel vooraf naar de kost van afzonderlijke bijkomende akten of opdrachten, zoals een hypotheekdoorhaling.
Welke extra kosten hangen af van de woning?
Bijzondere kenmerken kunnen extra werk en kosten veroorzaken. Neem deze posten alleen op wanneer ze werkelijk op jouw dossier van toepassing zijn.
| Situatie | Mogelijke extra kost | Waarom? |
|---|---|---|
| Appartement | Syndicusinformatie, afrekening van werkkapitaal en besliste werken | Koper moet de toestand van de mede-eigendom kunnen beoordelen |
| Onduidelijke perceelsgrens | Landmeter en opmetingsplan | Nodig om het verkochte goed duidelijk af te bakenen |
| Niet-vergunde werken | Architect, dossier en regularisatie | Juridische toestand moet correct worden meegedeeld |
| Ontbrekend postinterventiedossier | Opzoeking of reconstructie van beschikbare informatie | Verplicht dossier moet bij toepasselijke werken worden overgedragen |
| Mazouttank | Keuring, buitengebruikstelling of verwijdering | Afhankelijk van toestand en gewestelijke regels |
| Leegmaak of herstelling | Container, verhuisfirma, schilder of aannemer | Commerciële keuze om verkoopklaar te maken |
| Openbare verkoop | Publiciteit en organisatie volgens de gekozen verkoopvorm | Kostenstructuur verschilt van een gewone onderhandse verkoop |
| Verkoop kort na aankoop | Mogelijke fiscale beoordeling | Termijn, type pand en gebruik bepalen of meerwaardebelasting kan spelen |
Voor de eigen gezinswoning is een meerwaardebelasting doorgaans niet aan de orde. Bij een ander gebouw dat kort na aankoop wordt verkocht, bouwgrond, beroepsmatig handelen of een verrichting buiten normaal beheer van privévermogen kunnen andere regels gelden. Gebruik de gids over meerwaardebelasting op vastgoed als vertrekpunt en laat je persoonlijke situatie controleren.
De onroerende voorheffing staat op naam van wie op 1 januari zakelijk gerechtigde was. Bij verkoop kan een evenredige verrekening met de koper in de akte worden opgenomen. Dat is geen nieuwe belasting op de verkoop, maar een onderlinge afrekening. Lees meer over de onroerende voorheffing bij verkoop.
Wat kost verkopen en een nieuwe woning kopen?
Wanneer je tegelijk verkoopt en koopt, moet je twee budgetten naast elkaar leggen. Het verkoopbudget bevat de kosten op deze pagina. Het aankoopbudget bevat onder meer het verkooprecht, de aankoopakte, kredietkosten en eventuele renovaties.
De volgorde beïnvloedt je liquiditeit. Koop je vóór de oude woning is verkocht, dan kan een overbruggingskrediet nodig zijn. Verkoop je eerst, dan heb je meer zekerheid over je eigen middelen maar mogelijk tijdelijke huisvesting nodig. De gids huis verkopen en nieuw kopen helpt de timing vergelijken.
Houd ook rekening met een mogelijke pandwissel, een nieuwe schatting en kredietakte, dubbele verzekeringen tijdens de overgang en verhuis- of opslagkosten. Deze bedragen horen niet allemaal bij de verkoop van het oude huis, maar beïnvloeden wel het totale verhuisbudget.
Wat is goedkoper: zelf verkopen of met een makelaar?
Zelf verkopen vermijdt een makelaarsvergoeding, maar niet de attesten, leveringsinformatie, notariële afwikkeling of eventuele hypotheekkosten. Bovendien neem je fotografie, publiciteit, kandidatenbeheer, bezoeken, onderhandeling en opvolging zelf over.
| Keuze | Directe kost | Eigen inzet | Past vooral wanneer |
|---|---|---|---|
| Zelf verkopen | Geen makelaarscommissie, wel verkoopmiddelen en dossierkosten | Hoog | Je hebt tijd, marktkennis en een juridisch overzichtelijk dossier |
| Vast bedrag | Vooraf bepaald tarief volgens offerte | Middelmatig, afhankelijk van pakket | Je wilt prijszekerheid en kent de inbegrepen prestaties |
| Commissie | Tarief gekoppeld aan de afgesproken berekeningsbasis | Lager voor de eigenaar wanneer begeleiding volledig is | Je wilt waardering, publiciteit, bezoeken en onderhandeling uitbesteden |
| Verkoop via notaris | Kost volgens gekozen formule en dossier | Verschilt per verkoopvorm | Juridische begeleiding of een specifieke verkoopprocedure staat centraal |
Rekenvoorbeeld met en zonder makelaar
Stel dat een woning voor 350.000 euro wordt verkocht. Er staat nog 150.000 euro krediet open. De attesten worden in dit voorbeeld op 1.200 euro geraamd, de leverings- en dossierkosten op 500 euro en de hypotheekdoorhaling op 1.000 euro. Er is geen wederbeleggingsvergoeding of andere kost ingevoerd.
Met een commissie van 3% exclusief btw bedraagt de makelaarsfactuur 12.705 euro inclusief btw. De verkoopkosten komen in dit voorbeeld op 15.405 euro en de geschatte netto-opbrengst op 184.595 euro.
Zonder makelaar en bij exact dezelfde verkoopprijs vallen de voorbeeldkosten terug tot 2.700 euro en stijgt de netto-opbrengst tot 197.300 euro. Het verschil van 12.705 euro is niet automatisch je werkelijke besparing. Zelf betaalde advertenties en fotografie moeten nog worden afgetrokken, en de verkoopprijs of verkooptijd kan verschillen. Vergelijk dus nettoresultaten onder dezelfde aannames.
De volledige praktische aanpak staat in huis verkopen zonder makelaar. Wie begeleiding wil inschakelen, kan de stappen bij huis verkopen met een makelaar vergelijken.
Welke bedragen zijn geen verkoopkosten?
Een zuivere kostenraming wordt duidelijker wanneer je schulden, koperskosten en onderlinge verrekeningen niet samenvoegt met de echte verkoopkosten.
- Het openstaande woonkrediet is een terugbetaling van geleend kapitaal, geen nieuwe verkoopkost.
- Het verkooprecht of de registratiebelasting is normaal een kost van de koper.
- De kosten van het nieuwe woonkrediet horen bij de volgende aankoop, niet bij de verkoop van de oude woning.
- Een pro-rata verrekening van onroerende voorheffing is een afrekening tussen partijen.
- Reeds betaalde renovaties zijn historische investeringen. Ze beïnvloeden mogelijk de waarde of een fiscale berekening, maar zijn geen factuur die ontstaat door de verkoop.
- Een onderhandelde prijsvermindering na een technisch probleem verlaagt de verkoopopbrengst, maar is niet hetzelfde als een afzonderlijke verkoopkost.
Dit onderscheid maakt de vergelijking tussen offertes eerlijker. Het voorkomt ook dat een calculator een hoge kost toont terwijl een groot deel eigenlijk de aflossing van je eigen schuld is.
Hoe maak je een complete kostenraming?
Maak de raming vóór je de vraagprijs definitief maakt en werk ze bij zodra offertes of de kredietafrekening binnenkomen.
- Noteer een voorzichtige verwachte verkoopprijs, niet alleen de gewenste vraagprijs.
- Vraag de bank het kapitaalsaldo en een eventuele wederbeleggingsvergoeding op de geplande aktedatum.
- Vraag de notaris welke hypotheekdoorhaling en leveringskosten voor jouw dossier nodig zijn.
- Zet per attest en document vast of het nodig is, wie het aanvraagt en wanneer het klaar moet zijn.
- Vraag iedere deskundige een totaalofferte met btw, retributies, verplaatsing en mogelijke staalnames of supplementen.
- Vergelijk makelaars op het totale tarief inclusief btw en op dezelfde inbegrepen prestaties.
- Voeg alleen relevante bijzondere kosten toe, zoals syndicus, landmeter, regularisatie of leegmaak.
- Controleer met notaris of fiscaal adviseur of een meerwaardebelasting of andere persoonlijke heffing kan spelen.
- Vul de calculator opnieuw in met de werkelijke bedragen.
- Bewaar een reserve voor onvoorziene dossierkosten en vergelijk het resultaat met je volgende aankoopbudget.
Welke officiële bronnen kun je controleren?
Gebruik voor je definitieve raming de primaire bron die de betrokken kost beheert.
- Vlaanderen.be over een huis verkopen voor de Vlaamse verkoopinformatie en attesten.
- Notaris.be over kosten voor koper en verkoper voor de verdeling van akte- en leveringskosten.
- Notaris.be rekenmodule voor een hypotheekdoorhaling voor een eerste indicatieve raming.
- BIV over tarieven en erelonen voor de vrije prijszetting door vastgoedmakelaars.
- OVAM over het asbestattest voor de attestplicht, deskundige en officiële retributie.
Wil je weten welke begeleiding en makelaarskost bij jouw woning passen? Vergelijk voorstellen op totaalprijs, inbegrepen diensten en lokale verkoopaanpak.
Welke volgende stap past bij dit onderwerp?
Wanneer dit onderwerp meespeelt bij een geplande verkoop, helpt het volledige stappenplan voor een woning verkopen om documenten, timing en begeleiding samen te plannen.
Veelgestelde vragen
Wat kost het gemiddeld om een huis te verkopen?
Er bestaat geen betrouwbaar vast gemiddelde voor ieder dossier. De grootste variabele is meestal de makelaarsvergoeding. Daarnaast betaal je als verkoper de toepasselijke attesten en informatie, en mogelijk een hypotheekdoorhaling, bankvergoeding of bijkomende dossierkost. Maak daarom een raming met je eigen offertes en kredietafrekening.
Welke kosten betaalt de verkoper van een huis?
De verkoper betaalt normaal de kosten om de woning verkoop- en leveringsklaar te maken. Daaronder vallen de gekozen verkoopbegeleiding, verplichte attesten, bepaalde opzoekingen en informatie, en eventueel de kosten voor een hypotheekdoorhaling. Bij een appartement of bijzonder dossier kunnen syndicus-, landmeter- of regularisatiekosten bijkomen.
Hoe bereken je de netto-opbrengst van een woningverkoop?
Neem de uiteindelijke verkoopprijs en trek daar alle verkoopkosten en het nog af te lossen woonkrediet van af. Voeg ook een mogelijke wederbeleggingsvergoeding, hypotheekdoorhaling en belastingen toe. Het openstaande krediet verlaagt het bedrag dat je ontvangt, maar is boekhoudkundig geen verkoopkost.
Hoeveel btw betaal je op de makelaarscommissie?
Op de vergoeding van een vastgoedmakelaar geldt 21% btw. Een commissie van 3% exclusief btw wordt dus 3,63% inclusief btw. Een bemiddelingsovereenkomst met een consument moet het totale tarief inclusief btw en verplichte supplementen duidelijk vermelden.
Wie betaalt de notariskosten bij verkoop van een huis?
De koper betaalt normaal het verkooprecht en de kosten van de aankoopakte. De verkoper betaalt de kosten die nodig zijn om de woning te kunnen leveren, waaronder toepasselijke attesten en informatie, en de kosten van een eventuele hypotheekdoorhaling. Vraag de notaris om beide groepen op de afrekening te scheiden.
Betaal je belasting wanneer je een huis met winst verkoopt?
De verkoop van de eigen gezinswoning is doorgaans vrijgesteld van meerwaardebelasting. Voor andere gebouwen die kort na aankoop worden verkocht, bouwgrond, beroepsmatig vastgoed of speculatieve verrichtingen kunnen andere regels gelden. Laat de exacte termijn, berekening en vrijstelling vooraf fiscaal controleren.
Kost een tweede notaris bij de verkoop extra?
De keuze van een eigen notaris naast de notaris van de andere partij verdubbelt het wettelijk ereloon voor de akte niet. De betrokken notarissen verdelen het ereloon onderling. Bespreek wel vooraf of specifieke bijkomende opdrachten of akten nodig zijn.