Huis laten schatten bij scheiding: waarde en uitkoop

Waarom een huis laten schatten bij scheiding?

De woning is bij een scheiding vaak het grootste gezamenlijke vermogensbestanddeel. Een verschil van enkele procenten in de waardebepaling kan daardoor een grote invloed hebben op de uitkoopsom of de opbrengst die beide partners na verkoop ontvangen.

Een objectieve waardebepaling helpt bij:

• het berekenen van de uitkoop van een partner;
• het vastleggen van een realistische verkoopprijs;
• het bespreken van een nieuw of aangepast woonkrediet met de bank;
• de afspraken in een notariële akte of regelingsakte;
• het vergelijken van overname, verkoop en tijdelijke onverdeeldheid;
• het beperken van discussie over een te hoge of te lage woningwaarde.

Notaris.be vermeldt dat bij een uitkoop eerst de waarde van de woning objectief wordt bepaald. Daarna wordt de uitkoopsom berekend op basis van de actuele marktwaarde en de eigendomsverhoudingen.

Welke schatting heb je nodig bij een scheiding?

Een schatting bij een scheiding moet passen bij het doel: verkoop, uitkoop, financiering of een formeel waarderingsverslag. De geschikte aanpak hangt af van de verstandhouding tussen de partners en van wat jullie met de woning willen doen.

Wanneer volstaat een gratis schatting door een makelaar?

Een gratis schatting door een vastgoedmakelaar is een logisch vertrekpunt wanneer jullie de woning mogelijk verkopen, wanneer beide partners nog constructief overleggen of wanneer jullie eerst de lokale marktwaarde willen kennen.

Vraag bij voorkeur meerdere vastgoedmakelaars om hun inschatting. Vergelijk niet alleen het eindbedrag, maar ook:

• de gebruikte referentiewoningen;
• de ligging en verkoopperiode van die vergelijkingspanden;
• de veronderstelde staat van de woning;
• de voorgestelde vraagprijs tegenover de verwachte verkoopprijs;
• de invloed van EPC, renovaties en gebreken.

Wanneer kies je een onafhankelijke schatter?

Een onafhankelijke schatter is vooral nuttig wanneer een partner de andere wil uitkopen, wanneer de partners sterk van mening verschillen of wanneer een notaris, advocaat of bank een schriftelijk verslag vraagt.

Spreek vooraf samen af:

1. wie de schatter aanstelt;
2. welke waarderingsdatum wordt gebruikt;
3. of beide partners toegang krijgen tot het plaatsbezoek en het verslag;
4. of de schatting als uitgangspunt voor de verdere berekening wordt aanvaard;
5. wie de kosten betaalt.

Hoe verloopt een woning laten schatten bij scheiding?

Een professionele waardebepaling verloopt meestal in zes stappen.

1. Je bezorgt het adres, woningtype en de belangrijkste basisgegevens.
2. De makelaar of schatter bekijkt de beschikbare plannen, oppervlaktes en attesten.
3. Tijdens een plaatsbezoek worden de staat, afwerking, technieken en zichtbare gebreken beoordeeld.
4. De woning wordt vergeleken met recente verkopen en het huidige aanbod in de omgeving.
5. De professional bepaalt de vermoedelijke marktwaarde bij een normale verkoop.
6. Je ontvangt een waardevork of een schriftelijk schattingsverslag.

De marktwaarde wordt onder meer beinvloed door de ligging, perceeloppervlakte, bewoonbare oppervlakte, indeling, bouwkundige staat, energieprestatie, renovaties en juridische bijzonderheden. Meer uitleg staat op de algemene pagina over een huis laten schatten.

Hoe bereken je de uitkoopsom van je partner?

Wanneer een partner de woning wil overnemen, wordt vaak eerst de netto woningwaarde berekend.

Actuele marktwaarde min openstaand kapitaal van het woonkrediet is de netto woningwaarde.

Daarna volgt een indicatieve verdeling:

Netto woningwaarde maal het eigendomsaandeel van de vertrekkende partner is de indicatieve uitkoopsom.

Voorbeeld van een uitkoopberekening

Stel dat:

• de geschatte marktwaarde 450.000 euro bedraagt;
• nog 190.000 euro kapitaal van het woonkrediet openstaat;
• beide partners ieder voor 50 procent eigenaar zijn.

De netto woningwaarde is dan:

450.000 euro min 190.000 euro is 260.000 euro.

Het indicatieve aandeel van de vertrekkende partner is:

260.000 euro maal 50 procent is 130.000 euro.

De indicatieve uitkoopsom bedraagt in dit voorbeeld 130.000 euro. De partner die de woning overneemt, moet daarnaast het resterende krediet kunnen dragen of herfinancieren.

Welke correcties kunnen het bedrag wijzigen?

De eenvoudige formule is slechts het vertrekpunt. De definitieve berekening kan worden aangepast voor:

• een eigendomsverhouding van bijvoorbeeld 60 en 40 procent;
• een persoonlijke inbreng bij de aankoop;
• geld uit een schenking of erfenis;
• bewezen betalingen voor verbouwingen;
• aflossingen die na de feitelijke scheiding door een partner zijn betaald;
• andere schulden of vorderingen tussen de partners;
• een eventuele woonstvergoeding;
• afspraken in de aankoopakte, huwelijksovereenkomst of samenlevingsovereenkomst;
• notariële, fiscale en kredietkosten.

Bewaar daarom aankoopakten, kredietafrekeningen, facturen en bankuittreksels. Een schatter bepaalt de woningwaarde, maar beslist niet hoe persoonlijke bijdragen juridisch moeten worden verrekend.

Hoe neem je een huis over na een scheiding?

Een huis overnemen na een scheiding vereist een akkoord over de waarde, de uitkoopsom, de lening en de eigendomsoverdracht. De overnemende partner moet de uitkoopsom en het resterende krediet financieel kunnen dragen.

De belangrijkste stappen zijn:

1. laat de actuele marktwaarde bepalen;
2. bereken de indicatieve uitkoopsom;
3. vraag de bank of de lening op naam van een partner kan worden voortgezet;
4. vergelijk behoud van het bestaande krediet met een nieuwe financiering;
5. laat de overdracht en afspraken door de notaris vastleggen;
6. pas de brandverzekering en eventuele schuldsaldoverzekering aan.

De bank moet uitdrukkelijk akkoord gaan wanneer een partner uit de lening wordt ontslagen. Een onderlinge afspraak tussen ex-partners is daarvoor niet voldoende.

Welke belastingen betaal je bij de overname?

In Vlaanderen kan bij de verdeling van vastgoed verdeelrecht verschuldigd zijn. Het algemene tarief bedraagt 2,5 procent. Voor ex-echtgenoten en ex-wettelijk samenwonenden kan bij een relatiebreuk een verlaagd tarief van 1 procent gelden wanneer aan de voorwaarden is voldaan.

Voor ex-wettelijk samenwonenden geldt onder meer dat zij bij het officiële einde minstens een jaar onafgebroken wettelijk samenwoonden en dat de verdeling binnen drie jaar gebeurt. Feitelijk samenwonenden vallen in principe onder het algemene tarief.

Wanneer de onverdeeldheid volledig stopt en een partner alleen eigenaar wordt, wordt het verdeelrecht volgens Vlaanderen.be geheven op de totale waarde van het onroerend goed. De overeengekomen waarde mag niet lager zijn dan de verkoopwaarde.

Hoe verkoop je een huis bij een scheiding?

Een huis verkopen bij een scheiding is vaak de duidelijkste oplossing wanneer geen van beide partners de woning kan of wil overnemen.

Na de verkoop worden doorgaans eerst het openstaande krediet en de verkoopkosten betaald. Het resterende bedrag wordt verdeeld volgens de eigendomsrechten en de geldende afspraken.

Voordelen van verkoop zijn:

• de markt bepaalt de uiteindelijke verkoopprijs;
• de gezamenlijke lening kan worden afgelost;
• beide partners worden na de afwikkeling financieel losgekoppeld;
• toekomstige onderhoudskosten en waardeschommelingen worden vermeden.

Mogelijke nadelen zijn verkoopkosten, praktische discussies over bezoeken en prijszetting en het risico dat de verkoop op een ongunstig moment gebeurt.

Laat de woning voor de verkoop door meerdere lokale makelaars beoordelen. Lees ook hoe een huis verkopen met een makelaar verloopt.

Wat als je partner bij de verkoop niet meewerkt?

Een vrijwillige verkoop van een gezamenlijke woning vereist normaal de medewerking van alle eigenaars. Een partner kan de volledige woning dus niet alleen verkopen wanneer de andere partner mede-eigenaar is.

Probeer eerst schriftelijke afspraken te maken over:

• de keuze van de vastgoedmakelaar;
• de vraagprijs en een minimumprijs;
• de organisatie van bezoeken;
• noodzakelijke herstellingen en onderhoud;
• de betaling van lopende lasten;
• de verdeling van de verkoopkosten;
• de termijn waarbinnen een beslissing moet vallen.

Bemiddeling of begeleiding door een notaris kan helpen. Blijft een akkoord onmogelijk, dan kan een gerechtelijke vereffening en verdeling nodig zijn. De rechtbank kan een notaris-vereffenaar aanstellen. Een dergelijk traject kan uiteindelijk leiden tot een openbare verkoop, maar de juiste procedure hangt af van de eigendomssituatie en het scheidingsdossier.

Wat betekent onverdeeldheid na een scheiding?

Onverdeeldheid na een scheiding betekent dat beide partners de woning tijdelijk samen in eigendom behouden. Zij blijven dan mede-eigenaar zonder dat het huis fysiek wordt verdeeld.

Dat kan nuttig zijn wanneer:

• de kinderen tijdelijk in de woning blijven;
• de overnemende partner nog financiering moet regelen;
• jullie een verkoop op een zeer ongunstig moment willen vermijden;
• de woning eerst moet worden gerenoveerd;
• de woning tijdelijk wordt verhuurd.

Voor en nadelen van onverdeeldheid

Welke afspraken leg je vast?

Leg minstens schriftelijk vast:

• wie de woning gebruikt;
• wie het woonkrediet betaalt;
• wie belastingen, verzekeringen en nutsvoorzieningen draagt;
• hoe onderhoud en grote herstellingen worden verdeeld;
• of een woonstvergoeding verschuldigd is;
• of de woning mag worden verhuurd;
• hoe huurinkomsten worden verdeeld;
• wanneer de woning opnieuw wordt geschat;
• wanneer en hoe de onverdeeldheid eindigt;
• wat gebeurt wanneer een partner niet betaalt.

Bij een echtscheiding door onderlinge toestemming kunnen partners volgens Notaris.be afspreken om een onroerend goed voor een bepaalde periode in onverdeeldheid te laten. Laat de regeling altijd juridisch vastleggen.

Hoe werkt onverdeeldheid van een geërfde woning?

Ook erfgenamen kunnen samen eigenaar worden van een woning. Dat is eveneens onverdeeldheid, maar de oorsprong is anders dan bij een scheiding. Bij een nalatenschap ontstaat de mede-eigendom door het overlijden, terwijl ex-partners de woning meestal samen hebben aangekocht of via het huwelijksvermogen bezitten.

De waardebepaling blijft belangrijk wanneer een erfgenaam de anderen wil uitkopen of wanneer het pand wordt verkocht. De fiscale en erfrechtelijke regels verschillen wel. Lees voor die situatie verder bij huis verkopen met meerdere erfgenamen.

Wat kost een taxatie van een huis bij een scheiding?

De kost hangt af van de gewenste zekerheid en het soort verslag.

Vraag vooraf of de prijs inclusief plaatsbezoek, opzoekingen, foto's, btw, verplaatsing en een schriftelijk verslag is. Vraag ook of de expert het rapport kan toelichten wanneer de partners of hun adviseurs vragen hebben.

Welke documenten zijn nuttig voor de schatting en verdeling?

Verzamel indien beschikbaar:

• de aankoopakte;
• de eigendomsverhouding;
• het actuele saldo van het woonkrediet;
• bouwplannen en verbouwingsplannen;
• het EPC;
• de elektrische keuring;
• kadastrale gegevens;
• facturen van renovaties;
• bewijs van persoonlijke inbrengen;
• eventuele huurcontracten of zakelijke rechten;
• bestaande afspraken tussen de partners.

Niet alle documenten zijn nodig voor een eerste gratis schatting. Voor een formeel verslag en de definitieve verdeling zijn ze wel belangrijk.

Wat is een zware fout bij echtscheiding?

België kent twee hoofdprocedures: echtscheiding door onderlinge toestemming en echtscheiding wegens onherstelbare ontwrichting. Bij de tweede procedure kan de ontwrichting onder meer worden bewezen met wettelijke bewijsmiddelen. Overspel of mishandeling kunnen daarbij een rol spelen.

Een zogenoemde zware fout bepaalt echter niet automatisch wie de woning krijgt, hoeveel het huis waard is of welk eigendomsaandeel iedere partner heeft. De aankoopakte, het huwelijksvermogensstelsel, de financiering en de concrete afspraken blijven bepalend voor de verdeling.

Hoe laat je de woning objectief schatten?

Een correcte schatting maakt duidelijk welke oplossingen financieel haalbaar zijn. Je kunt daarna met de bank en notaris onderzoeken of een uitkoop mogelijk is, of verkoop beter past of welke voorwaarden nodig zijn om de woning tijdelijk in onverdeeldheid te houden.

Waar controleer je de regels en vervolgstappen?

• Wat met de gezinswoning bij een relatiebreuk
• Tarieven in het Vlaamse verdeelrecht
• Belastbare grondslag van het verdeelrecht
• Scheiden door onderlinge toestemming

Controleer de regels bij scheiding bij je notaris, kredietgever en bevoegde overheidsdienst; deze informatie vervangt geen persoonlijk juridisch, fiscaal of financieel advies.