Wanneer is een asbestattest verplicht bij verhuur?

Welke regel geldt in jouw situatie?

De doorslaggevende vragen zijn of het gebouw van vóór 2001 dateert, of er al een attest bestaat en wanneer dat attest beschikbaar werd.

Bij verkoop geldt dus een andere trigger dan bij verhuur. Lees daarvoor de aparte uitleg over het asbestattest bij verkoop.

Waarom moet een bestaand attest naar de huurder?

Het asbestattest beschrijft welke toegankelijke asbesthoudende of asbestverdachte materialen tijdens de inventarisatie zijn aangetroffen. Het vermeldt hun locatie, toestand, risico en het bijbehorende beheer- of verwijderadvies. Zo weet de huurder welke materialen niet beschadigd mogen worden en waar voorzichtigheid nodig is bij onderhoud of kleine werken.

De conclusie asbestveilig betekent niet hetzelfde als asbestvrij. Er kunnen nog asbestmaterialen aanwezig zijn die veilig beheerd kunnen worden. Een standaardonderzoek is bovendien niet-destructief, waardoor ingesloten of bedekte materialen buiten beeld kunnen blijven.

Welke informatie moet de huurder praktisch bekijken?

• De locaties van vastgestelde of verdachte materialen
• De toestand en het risiconiveau per materiaal
• De maatregelen die onmiddellijk of later nodig zijn
• De delen van het terrein die wel en niet zijn onderzocht
• De geldigheidsdatum en datum van aflevering

Voor welke gebouwen gelden de attestregels?

De regels zijn gekoppeld aan een toegankelijke constructie met risicobouwjaar. In gewone taal gaat het om een gebouw of gebouwdeel van vóór 2001 dat mensen kunnen betreden en waarvan de grondoppervlakte minstens 20 m² bedraagt.

De drempel van 20 m² beoordeel je niet altijd per los gebouwtje. Liggen meerdere kleine constructies in hetzelfde inspectiegebied, dan kan de som van hun oppervlaktes tellen. Een klein gebouwdeel binnen een grotere constructie valt evenmin automatisch buiten de scope. Gebruik daarom niet alleen het woonoppervlak uit de advertentie om de verplichting te beoordelen.

Een renovatie na 2000 maakt een ouder gebouw niet vanzelf vrij van de regeling. Oude gebouwdelen, bijgebouwen of toepassingen kunnen nog aanwezig zijn. De gecertificeerde deskundige bepaalt de juiste inspectiescope op basis van het terrein, het bouwjaar en bewijsstukken.

Wat geldt voor een appartement en de gemene delen?

Bij een appartement kunnen twee documenten naast elkaar bestaan:

1. Een attest voor de privatieve wooneenheid, als dat al werd opgemaakt.
2. Een afzonderlijk attest voor de gemene delen, zoals dak, gevel, inkomhal, trappenhal, kelder en technische ruimtes.

De vereniging van mede-eigenaars moet voor een gebouw van vóór 2001 uiterlijk op 31 december 2026 over het attest voor de gemene delen beschikken. Is dat attest beschikbaar, dan valt ook die informatie onder de verplichting om een kopie aan de huurder te bezorgen. De eigenaar vraagt het document op bij de syndicus of de VME en controleert of het over het juiste gebouw gaat.

Meer detail vind je in de gids over het asbestattest voor gemeenschappelijke delen.

Komt er vanaf 2030 een extra regel voor verhuur?

OVAM kondigt aan dat een verhuurder van een woning van vóór 2001 vanaf 2030 bij een nieuw huurcontract over een asbestattest zal moeten beschikken. De OVAM-FAQ vermeldt in augustus 2026 uitdrukkelijk dat dit nog een lopende decreetswijziging is. De huidige Vlaamse Codex bevat wel de algemene deadline van 31 december 2031 en de plicht om een beschikbaar attest aan de huurder te bezorgen, maar nog geen afzonderlijke verhuurdeadline in 2030.

Behandel 2030 daarom als een aangekondigde regel en controleer vóór een nieuw contract of de decreetswijziging intussen definitief in werking is getreden.

Hoe laat je een asbestattest opmaken?

Alleen een gecertificeerd asbestdeskundige inventarisatie kan de inventaris voor een officieel OVAM-asbestattest registreren. Het normale traject bestaat uit vijf stappen:

1. Bepaal samen met de deskundige welke gebouwen en delen tot het inspectiegebied behoren.
2. Verzamel plannen, bouwjaarbewijzen en informatie over verbouwingen of bekende asbestmaterialen.
3. Laat de toegankelijke delen ter plaatse onderzoeken.
4. Laat asbestverdachte materialen bemonsteren wanneer visuele identificatie niet volstaat.
5. Ontvang het door OVAM gegenereerde attest en controleer de scope, datum en conclusie.

Een standaard asbestattest steunt op een niet-destructieve inventarisatie. Voor renovatie of sloop kan aanvullend destructief onderzoek nodig zijn, omdat ingesloten materialen dan bereikbaar worden. De volledige voorbereiding staat bij een asbestattest laten opmaken.

Wat kost een asbestattest voor een huurwoning?

Er bestaat geen officiële vaste totaalprijs en OVAM geeft geen richtprijs van 500 tot 550 euro. De asbestdeskundige bepaalt het ereloon zelf. De prijs hangt onder meer af van:

Voor elk nieuw of geactualiseerd attest geldt in 2026 een OVAM-retributie van 59 euro. De deskundige rekent die door aan de opdrachtgever. Vraag bij offertes of staalname, laboanalyse, verplaatsing, eventuele bijgebouwen en de OVAM-retributie in het totaal zijn opgenomen. Vergelijk zo dezelfde scope in plaats van alleen het eindbedrag.

De eigenaar is de opdrachtgever en betaalt de attestkosten. Meer uitleg over bijzondere eigendomssituaties staat bij wie het asbestattest betaalt.

Hoe lang blijft het attest geldig?

De geldigheid staat op het attest zelf en kent drie hoofdregels:

• Tien jaar is de standaardtermijn.
• Vijf jaar geldt wanneer het attest asbestmaterialen met een hoog risico bevat.
• Onbeperkte geldigheid kan gelden voor attesten die vanaf 8 april 2024 zijn afgeleverd en waarin geen asbestmaterialen zijn aangetroffen.

Onbeperkt betekent nog steeds niet dat het gebouw gegarandeerd volledig asbestvrij is. Ook een niet-destructief onderzoek kan ingesloten asbest missen. Wordt later nieuw asbest aangetroffen of wijzigt de toestand van het gebouw, dan kan actualisatie binnen één jaar nodig zijn. Controleer de concrete uitzonderingen op de pagina over de geldigheid van het asbestattest.

Moet asbest in een huurwoning worden verwijderd?

Een asbestattest veroorzaakt niet automatisch een algemene verwijderplicht. De eigenaar moet de materialen wel veilig beheren en het advies in het attest volgen. Bij een slechte toestand kan de handhaver verwijdering opleggen. Wordt asbest door onderhoud, renovatie of sloop eenvoudig bereikbaar, dan gelden bijkomende verwijderregels.

Een huurder mag asbesthoudend materiaal daarom niet op eigen initiatief boren, zagen, schuren, reinigen of verwijderen. Meld schade of geplande werken eerst schriftelijk aan de verhuurder. Bepaalde intacte hechtgebonden toepassingen mogen particulieren onder strikte voorwaarden zelf verwijderen, maar andere materialen vereisen een gespecialiseerd bedrijf of erkend asbestverwijderaar. Het type materiaal en de verwijdermethode zijn bepalend.

Welke documenten controleer je nog bij verhuur?

Het asbestattest vervangt de andere verhuurdocumenten niet. Voor een gewone woning zijn deze controles het meest relevant:

Een bodemattest en een elektrische keuring zijn niet zomaar algemene documenten die bij elke gewone woningverhuur verplicht moeten worden toegevoegd. De vereisten hangen af van de handeling en het concrete pand. Zo voorkom je dat regels voor verkoop onterecht in het huurdossier belanden.

Hoe kan een vastgoedmakelaar helpen?

Een vastgoedmakelaar kan controleren welke documenten beschikbaar zijn, de kopie bij het huurcontract voegen en de ontvangst door de huurder administratief vastleggen. De wettelijke verantwoordelijkheid van de eigenaar verdwijnt daardoor niet. Geef de makelaar daarom het volledige attest, inclusief eventuele documenten voor gemene delen, en meld wanneer tijdens een lopende huur een nieuw attest wordt afgeleverd.

Wat moet je nu concreet doen?

1. Controleer het officiële bouwjaar en alle gebouwen binnen het inspectiegebied.
2. Zoek in de Woningpas of in je eigendomsdossier naar het meest recente attest.
3. Vraag bij een appartement ook het attest voor de gemene delen op bij de syndicus of VME.
4. Bezorg elke beschikbare kopie bij de start van de huur of binnen één maand na een nieuwe aflevering.
5. Bewaar bewijs van verzending of ontvangst bij het huurcontract.
6. Noteer de geldigheidsdatum en volg de maatregelen uit het attest op.